Więcej mieszkań na wynajem

Nowelizacja niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa pozwoli na udzielenie wsparcia budownictwu komunalnemu i społecznemu budownictwu czynszowemu, a także gospodarstwom domowym.

Ustawa wprowadza m.in. wakacje czynszowe w Towarzystwach Budownictwa Mieszkaniowego oraz wyższe granty dla gmin na budowę mieszkań społecznych.

Kluczowe rozwiązania społecznej części pakietu mieszkaniowego

Zmiany w budownictwie społecznym, czynszowym i komunalnym obejmują przede wszystkim:

• wyższe granty z Funduszu Dopłat w BGK dla gmin na budowę mieszkań społecznych (z 20% kosztów inwestycji do nawet 35%); wprowadzenie zasady finansowania wkładu gminy, a nie refinansowania;
• zwiększenie wsparcia dla gmin na budowę mieszkań komunalnych (na pokrycie do 80% kosztów nowych inwestycji;
• wyższe granty na remonty zasobu budynków komunalnych, które ze względu na stan techniczny nie są użytkowane (pustostany); uproszczona procedura ubiegania się o środki;
• uelastycznienie zasad dotyczących czynszu w przypadku inwestowania przez TBS w OZE, termomodernizację lub w poprawę dostępności dla seniorów i osób niepełnosprawnych;
• premie remontowe na budynki TBS starsze niż 20 lat (obecnie ogólna zasada pozwala uzyskać ze środków Funduszu Termomodernizacji i Remontów premię na remont budynku wybudowanego przed 1961 r.);
• wakacje czynszowe dla lokatorów w SIM/TBS- -ach (nawet 20% niższy czynsz) po spłacie kredytu przez spółkę. Ułatwieniem dla osób wynajmujących mieszkania w SIM/TBS-ach ma być wprowadzenie możliwości zamiany umowy najmu na umowę najmu zawierającą rozliczenie partycypacji (tzw. wakacje czynszowe). Po spłacie przez SIM/TBS kredytu zaciągniętego na budowę lokalu mieszkalnego, mieszkańcy nie muszą już czekać do momentu zakończenia najmu, ale będą mogli stopniowo odbierać swój wkład w czynszu – dzięki czemu będą płacić mniej.
• w przypadku budowy mieszkań społecznych z wyższą partycypacją lokatora w kosztach budowy, będzie możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności. Kolejnym udogodnieniem dla obywateli będzie możliwość wyodrębniania na własność/zbywanie lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach preferencyjnych kredytów udzielanych w aktualnym programie społecznego budownictwa czynszowego.
• dopłaty do czynszu w programie „Mieszkanie na start” także dla osób bez zdolności czynszowej (opcja dla „stających na nogi”)

Ustawa przewiduje:

• możliwość stosowania dopłat do czynszu w przypadku podnajmu przez lokatora mieszkania od gminy, jeżeli gmina wynajmuje lokal od inwestora;
• w przypadku mieszkań wynajmowanych przez gminę w celu podnajmu osobom fizycznym, jeśli mieszkanie jest objęte programem MnS, wyłączenie warunku stosowania do tych lokali zasad mających zastosowanie do mieszkaniowego zasobu gminy, co oznacza, że gmina będzie mogła sama zdecydować, jaką kwotę jest w stanie pokryć sama, a jaką kwotę będzie płacić podnajemca;
• jeśli gmina wynajmuje mieszkanie bezpośrednio od inwestora w celu podnajmu beneficjentowi, zwolnienie najemcy od bezwzględnego obowiązku posiadania zdolności czynszowej (ryzyko bieżącego pokrywania opłat czynszowych w całości przejmuje w takiej sytuacji gmina, jako bezpośredni najemca).
• finansowanie tworzenia powierzchni wspólnych dla seniorów w budynkach komunalnych.

W Rządowym Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa przewidziano dodatkową pulę środków 1,5 mld zł dla gmin, które chciałyby wesprzeć budownictwo społeczne, ale ich budżety ucierpiały w wyniku pandemii COVID-19. Wysokość wsparcia wyniesie 10% planowanej inwestycji mieszkaniowej istniejącego TBS/SIM lub w przypadku nowego SIM – 3 mln zł. Obowiązywać będzie uproszczona procedura przy wnioskowaniu.

Pomoc kierowana bezpośrednio do lokatorów obejmuje:

• nowe dopłaty do czynszu wliczane do dodatków mieszkaniowych – wyższe dodatki mieszkaniowe dla najemców dotkniętych skutkami epidemii COVID-19 (do 1 500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu);
• systemowo lepsza procedura dla wnioskujących o dodatek mieszkaniowy.

Z kolei zmiany w Krajowym Zasobie Nieruchomości obejmują m.in. wykorzystanie potencjału KZN dla rozwoju społecznego budownictwa czynszowego. KZN będzie mógł wnosić grunty do TBS/SIM. W ramach KZN zostanie utworzony Fundusz Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej KZN. Będzie on zasilany środkami z gospodarowania nieruchomościami KZN. Środki z Funduszu będą przeznaczone na tworzenie przez KZN społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) lub obejmowanie w nich udziałów. KZN będzie mógł też tworzyć i przystępować do już istniejących SIM lub towarzystw budownictwa społecznego (TBS).

Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM)

Na rynku pojawią się mieszkania z atrakcyjną ofertą czynszową, z możliwością dojścia do własności wynajmowanego lokalu. Będzie tu konieczny wkład partycypacyjny ze strony lokatora, na pokrycie co najmniej 20% (25% w dużych miastach) kosztów budowy. Z wnioskiem o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności będzie można wystąpić po spłaceniu przez SIM/TBS kredytu zaciągniętego na inwestycję.

Pomoc dla wynajmujących dotkniętych ekonomicznymi skutkami covid-19

Nowe przepisy mają dotyczyć najemców mieszkań komunalnych, towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielczych bądź wynajętych od osoby prywatnej lub firmy. Przewidują możliwość ubiegania się o dodatki mieszkaniowe, powiększone o dopłatę z Funduszu Przeciwdziałania COVID-19. Rząd proponuje wyższe dodatki mieszkaniowe dla najemców, w tym także na rynku komercyjnym – do 1500 zł miesięcznie przez pół roku, na pokrycie do 75% czynszu. Osoby wnioskujące będą zobowiązane do wykazania, że w ostatnich 3 miesiącach ich średni miesięczny dochód nie tylko upoważnia do otrzymania dodatku mieszkaniowego, ale też był o co najmniej 25% niższy niż w 2019 r. (np. na podstawie PIT za 2019 r.).